Speciale il Sole 24 Ore: domande e risposte IMU 2013: le indicazioni degli esperti: prima e seconda casa/1

200318031-001

fonte: Speciale il Sole 24 Ore

IMU 2013

domande + risposte: le indicazioni degli esperti

 5 giugno 2013

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prima e seconda casa/1

CASA IN COMUNIONE CON ALTRA CASA SFITTA

Sono una donna di 64 anni, sposata, e mio marito con il quale sono in comunione dei beni è proprietario della casa nella quale abito. Abbiamo in comunione solo un giardino di 300 m di pertinenza alla stessa abitazione. Io ho ereditato una casa al 50% con mia sorella, la casa è da ristrutturare e quindi è sfitta. Non avendo io altro reddito, devo pagare l’Imu su questa proprietà?

La seconda casa ereditata è soggetta a Imu come seconda casa. Il fatto che sia da ristrutturare non implica automaticamente alcun beneficio. Se gli interventi necessari vanno oltre la manutenzione straordinaria potrebbe aver diritto a una riduzione del 50% dell’imposta dovuta per inagibilità, la quale però deve essere o accertata dal Comune, con oneri a suo carico, o dichiarata da lei con dichiarazione sostitutiva nella quale si dovrà anche dichiarare di esserein possesso di una perizia redatta da un tecnico abilitato.

 

RISTRUTTURAZIONE E AFFITTO

Ho acquistato una casa che sto ristrutturando (precisamente manutenzione straordinaria). Unica proprietà. Sono attualmente in affitto. Ho pagato l’Imu come seconda casa. È corretto?

Sì. La circolare ministeriale n. 3/DF ha chiarito che per abitazione principale si deve intendere l’immobile nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso di specie non sono rispettate entrambe queste condizioni pertanto l’Imu è dovuta senza godere delle agevolazioni relative all’abitazione principale. Tuttavia qualora abbia presentato l’autocertificazione in Comune come fabbricato inagibile l’Imu è dovuta nella misura della metà.

 

SECONDACASA IN USO GRATUITO ALLA MADRE

La seconda casa data in uso gratuito alla madre, residente, ma senza che sia certificato un atto di usufrutto, si può considerare prima casa?

La risposta è negativa. La disciplina dell’Imu, rispetto a quella dell’Ici, non attribuisce più ai Comuni, nell’ambito della potestà regolamentare, la facoltà di stabilire l’assimilazione all’abitazione principale, della casa concessa in uso gratuito (comodato) a parenti. La costituzione di un diritto reale di godimento a favore del genitore (usufrutto, uso o abitazione), comporterebbe il trasferimento della soggettività passiva (dai figli alla madre) e l’applicazione dei benefici (aliquota ridotta e detrazione).

 

RIPARTIZIONE STATO-COMUNE

Volevo sapere qual è la ripartizione Stato – Comune delle aliquote Imu per la seconda casa e i rispettivi codici tributo di quest’anno.

Quest’anno (e il prossimo compreso) non c’è alcuna suddivisione dell’imposta dovuta per le seconde case, essendo stata soppressa dalla legge di stabilità 2013 la quota di imposta riservata allo Stato. Quindi il versamento va eseguito soltanto al Comune (pagamento della prima rata entro il termine del 17 giugno) mediante utilizzo del modello F24, indicando fra l’altro il codice tributo 3918 (“Altri fabbricati”), oppure tramite il bollettino postale (c/c n. 1008857615, valido per tutti i Comuni).

 

PRIMA CASA IN RISTRUTTURAZIONE

Ho acquistato la mia prima casa tre mesi fa, con un mutuo. Prima di andarci ad abitare sto procedendo ad effettuare alcuni lavori di ristrutturazione. Essendo in corso i lavori non ho potuto trasferire ancora la residenza. Mi dicono che devo pagare l’Imu come seconda casa finché non trasferisco la residenza. È corretto?

È corretto. La circolare ministeriale n. 3/DF/2012 ha chiarito che per abitazione principale si deve intendere l’immobile nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Pertanto finché non viene trasferita la residenza nell’immobile non si possono averei benefici previsti per l’abitazione principale. Se ci sono i presupposti, può tuttavia usufruire della riduzione a metà dell’imposta municipale come immobile inagibile presentando l’autocertificazione in Comune.

 

RESIDENZA E ROGITO TARDIVO

L ’11 febbraio 2013 ho fatto il rogito per l’acquisto della mia prima casa. Per il motivo che il proprietario precedente non spostava la propria residenza ad altro indirizzo, solo 11 marzo il comune mi concedeva la residenza nell’appartamento acquistato. Chiedo se ai fini dell’Imu 2013 il mese di febbraio debba essere considerato come seconda casa o casa a disposizione (non ho altre case) e mesi successivi come prima casa.

Sì, nel mese di febbraio 2013 l’immobile ai fini dell’Imu non può essere considerato abitazione principale; ciò può accadere solo dal mese di marzo 2013 in poi. Si ricorda infatti che per abitazione principale si deve intendere l’immobile nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente (circolare ministeriale n. 12/E/2012).

 

PENSIONATO IN DIFFICOLTÀ

Sono un pensionato e l’abitazione di mia proprietà è stata lasciata in comodato a mia figlia coniugata con marito e figli disoccupati. Vivo con mia moglie in un’altra abitazione di proprietà di un ’altra mia figlia, la mia casa me la ritrovo a pagare l’Imu come seconda casa, una somma eccessiva per il mio reddito. Cosa posso fare?

Nel caso prospettato il versamento Imu va effettuato considerando l’aliquota prevista per le seconde case, salvo che il Comune non abbia deliberato un’aliquota agevolata per le abitazioni date in comodato a parenti.

 

ACCONTO PER ABITAZIONE PRINCIPALE CON DUE BOX

Possiedo un’abitazione principale con due pertinenze accatastate in C/6 (box auto). Per l’acconto devo versare l’Imu per una pertinenza, visto che nel 2012 era agevolata una sola pertinenza?

Il DI 54/2013 sospende, tra l’altro, l’Imu sull’abitazione principale e relative pertinenze, richiamando la disciplina introdotta dal decreto salva-Italia (Dl 201/2011). Pertanto, in questo caso, la sospensione dell’acconto riguarda solo per l’abitazione principale e una pertinenza. Per la seconda pertinenza,invece, è dovuta l’Imu in base all’aliquota decisa dal Comune nel corso del 2012.

 

EX CASA CONIUGALE ASSEGNATA ALLA MOGLIE

So che l’assegnataria, in seguito a sentenza del tribunale, della ex casa coniugale, che vi risiede con il figlio minorenne, deve pagare l’Imuprima casa. La mia domanda è questa: il detentore di usufrutto su questo immobile, usufrutto acquisito per via testamentaria precedentemente alla sentenza di separazione, è sicuramente esentato dall’obbligo di pagamento dell’Imu?

Sì. Se la casa è assegnata in seguito a separazione o divorzio, l’assegnataria paga l’Imu, mentre l’imposta non è dovuta, in tal caso, dall’usufruttuario.

 

LA DEFINIZIONE DI NUCLEO FAMILIARE

Se due coniugi non separati hanno la residenza in Comuni diversi, in immobili intestati a ciascuno, è legittimo, secondo la nuova normativa fiscale, che ciascuno usufruisca del trattamento agevolato per la prima casa? A rigore, la nuova disciplina dell’agevolazione per l’abitazione principale sembrerebbe applicarsi solo per immobili situati nello stesso Comune.

Pongo questo quesito perché è diffusissima la pratica dell’intestazione fittizia di immobili posti anche in Comuni diversi (molto spesso di villeggiatura-turistici) a componenti della famiglia, proprio per aggirare a suo tempo l’Ici.

Oggi, questo potrebbe essere lo strumento per godere delle agevolazioni Imu per abitazione principale. Come faranno i Comuni ad accertare questo tipo di situazioni?

La normativa disciplina espressamente il caso in cui lo stesso nucleo familiare abbia due abitazioni nello stesso Comune, limitandone i benefici a una sola abitazione. Nulla si dice nel caso in cui due coniugi abbiano stabilito la residenza e la dimora abituale in Comuni diversi, ma la bozza di circolare dell’Economia apre alla possibilità di pagare come abitazione principale su entrambe le case, in quest’ultima situazione.

Fermo restando, ovviamente, che devono esserci sia la residenza che la dimora. Purtroppo, oltre a casi in cui si è obbligati a prendere la residenza in altro Comune, ad esempio per motivi di lavoro, c’è una pratica diffusa di spacchettamento della famiglia per ottenere agevolazioni anche ai fini dei tributi comunali, pratica molto diffusa nell’Ici e intercettata dalla Corte di Cassazione (sentenza n.14389/2010), facendo riferimento alla nozione di abitazione principale dell’Ici che considerava come tale quella dove il possessore ed i “suoi famigliari dimoravano abitualmente”. L’aver sostituito il riferimento ai familiari con il nucleo familiare apre sicuramente la strada a comportamenti elusivi difficilmente intercettabili, se non con la prova che, pur sussistendo la residenza anagrafica, non c’è la dimora abituale.

 

I FIGLI CHE NASCERANNO A SETTEMBRE

Devo considerare la detrazione per i miei figli gemelli che nasceranno a settembre 2013? Cento euro interi oppure rapportati ai mesi dell’anno?

La soluzione più corretta sembra essere la seconda, giacché la norma è rispettata soltanto dal momento dell’esistenza dei figli. Ma in ogni caso, ai fini dell’acconto, basta pagare il 50% di quanto versato complessivamente per il 2012.

 

DUE PERTINENZE: BOX E POSTO AUTO SCOPERTO

Ai fini lei, sia il box che il posto auto scoperto (previsto e imposto dal piano regolatore edilizio), sono stati considerati pertinenza dell’abitazione principale anche se ambedue accatastati in categoria C6 (la categoria C7 è prevista solo per le tettoie). Come ci si dovrà regolare con l’Imu?

Nel caso prospettato i benefici (applicazione dell’aliquota ridotta pari allo 0,4% e detrazione) competono per una sola pertinenza, poiché la disciplina dell’Imu ammette al trattamento agevolato soltanto un’unità pertinenziale per ogni categoria catastale C/2, C/6 e C/7.

 

CAMBIO DI RESIDENZA NELL’ANNO

Abito attualmente in affitto. Il 15 dicembre 2012 ho acquistato un appartamento per il quale ho chiesto il cambiamento di residenza il 2 maggio 2013. Il Comune vuole farmi pagare l’Imu come seconda casa nel periodo dicembre 2012-aprile 2013, è corretto?

Se la casa è stata acquistata il 15 dicembre 2012, per il 2011 (1 mese) è dovuta l’Ici. Peri primi 4 mesi del 2013, invece, l’Imu è dovuta come seconda casa, cioè casa in cui non si risiedeva anagraficamente. Ma in ogni caso, ai fini dell’acconto, basta pagare il 50% di quanto versato complessivamente per il 2012.

 

BOX AL 50%

Sono proprietaria al 50 per cento, con mio marito, di un alloggio che utilizzo come prima casa. Possiedo un altro alloggio come seconda casa, dato in affitto, e un garage regolarmente censito di cui faccio uso proprio, situato nel caseggiato della seconda casa. Per il garage, ai fini del pagamento Imu, posso applicare l’aliquota relativa alla prima casa?

Se il box è utilizzato come pertinenza dell’abitazione principale (in base all’articolo 817 del Codice civile sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio od ornamento di altra cosa) si potrebbe applicare l’aliquota ridotta prevista per l’abitazione principale. Tuttavia l’Agenzia delle Entrate è un po’ restrittiva in merito: afferma che l’effettiva pertinenzialità deve essere valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico. Quindi attenzione, soprattutto nel caso in cui il box sia accatastato unitamente all’abitazione affittata.

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  • Pubblicato in: Imu

3 commenti

  1. io ho è mia moglie possediamo una sola casa, per motivi di lavoro ci siamo trasferiti in un’altra città dove viviamo in affitto.Adesso con l’imu la nostra casa l’unica che abbiamo risulta come 2° e inoltre non possiamo più scaricare il mutuo non mi sembra giusto.

    • eva

      ciao Danilo mi trovo nella stessa tua maedesima situazione anzi peggiore perche’ adesso sono anche in cassa integrazione …. quindi pago l’affitto 600 euro
      l’appartamento in mio possesso e vuoto…
      ma pago i’imu 354,00 …………………

  2. ADAMI PIERO

    PIOVE GOVERNO LADRO,,,,!,,!!

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